买房为何不能写孩子的名字？如何接手父母的房子最划算？

365淘房 锤锤 在中国人的观念里，关于房屋，会觉得“祖上传下来”的都是自己的，这就像是自己家的小猫小狗生的崽子也都是属于自己个人的财产一样的观念。但是对于现代社会来说，首先，商品房的年限才几十年，还没到能“祖传”的时候，其次，想把一套房子“据为己有”真的不是那么简单。

房子是父母的就一定能拿到相应的继承权?并不见得。

其实把父母、子女、房产，这三个单词组合在一起，可以分为以下三个情况来分析。

一、为未成年子女购置房产

有些父母因为想要提前给孩子准备婚房或者为了以后孩子继承房产的时候可以规避一定的税费，在孩子未成年的时候就为其买房子。

但是给未成年人买房其实有几个不好的方面：

1、小编一直以为这是有钱人的行为啊，毕竟以未成年人的名义买房子因为不能贷款，必须全款支付房子的费用。

2、而且，等到孩子长大了，如果在购房政策里还有关于限购的规定，再次购置房产可能涉及多付首付的问题。

3、在孩子刚刚成年之后，是完全有权利自行处置房产的，如果私自变卖房产的话，作为父母是完全没有权利干涉的，有可能会造成一定的财产损失。

二、为成年子女购置房产，但写在自己名下

为已经成年的子女购置房产，其实是现在多数父母的做法，一方面是为了让男孩子能娶上媳妇，让女孩子有生活上的安全感;另一方面，是为自己的子女留下相应的婚前财产，在子女离婚后，房产会参与分割的几率为0，说到底还是为了保护自己子女的财产。

有些父母因为当心孩子不懂事，或者是出于对于其他人的防备心理。最通俗的说法，是担心自己的孩子“年轻不懂事被人骗!”所以这一类的父母会把房产证紧紧的攥在手里，把房子归于自己名下。以“房子在我们的名下就不用担心有人惦记”的名义，占有一个房子的名额。

但是这样做的后果，可能造成以下几个不利后果：

1、日后子女继承房产时可能会面临着一定的继承税费，加重经济负担。

2、如果房产并未公证立遗嘱，在父母去世后，家庭成员较复杂的情况下，一份房产被分割多份的可能性更大。

三、子女“接手”父母房产

这种情况就是子女与父母之间最直接的“房产交易”行为，但是在实际发生的子女继承父母的房产问题里，有多少家庭因为一套房子支离破碎，兄弟姐妹，亲戚家族直接变脸的。为了避免亲人之间伤了和气，除了父母去世之后最直接的继承方式，其实还有赠与与买卖的方式可以选择。

以一套100万，90平以下的房子为例，房产证已超过2年，是子女的唯一住房，且5年之内不会再次出手。分别看下继承、买卖、赠与的区别。

1、继承

继承是一种看似简单的方式，在继承的时候，是不用缴纳营业税、个税和契税的，继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。

①、房产继承权公证费用：房产继承权公证费按照继承人所继承的房产的评估价的2%来收取，较低不低于200元;

②、房产价值评估费用：根据沪价房(1996)第088号文评估费用根据房产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算;100万的房产按照总房款的*0.5%收取。

③、房产继承过户税费：由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

④、房产继承过户契税：法定继承人继承房产，免契税对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。

如一套100万的房子办理继承过户，要承担2万元的公证费用+5000元的房屋评估费用+500元合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元。

2、买卖

①增值税：评估价全额征收5 %(房产证大于两年的可以免征该费用)

②个人所得税：1%(满五年且是唯一住房的可免除)

③契税：90㎡以下1%;90㎡以上首套房1.5%，二套房2%

④评估费用：总房款*0.1%

⑤转移登记费：80元/户

⑥公共维修基金：有电梯90元/平米，无电梯60元/平米。

⑦权证印花登记本：5元/本。

⑧交易手续费：房源面积*2.5元/平米

子女需要承担1万元的契税+1000元评估费用+80元的登记费+8100元的公共维修基金+5元的权证印花税+交易手续费225=19410元。

3、赠与

①评估费用：总房款的*0.5%

②公证费用：房产的评估价*2%来收取;

③契税：房产的评估价的*3%

④印花税：成交价的*0.05%

⑤权证印花税：5元/本。

⑥房产登记费：100元。

PS：

⑦赠与而来的房产也是有条件的，5年内再次转让房产的，交全额5.55%的营业税。再转让房产，还需缴纳20%的个人所得税。正常交易的卖房应交纳的个人所得税计算公式为：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20%。应纳税所得额=房产转让收入额-房产原值-合理费用。

子女要承担5000元的评估费用+2万元的公证费+3万元的契税+500元的印花税 +5元的权证印花税+100元的房产登记费用=55605元。

综上所述，继承过户所需费用为25605元，买卖所需费用为19410元，赠与过户所需的费用为55605元。

所以，在子女与父母的房屋承接关系中，继承过户与买卖过户是最划算的方式，赠与过户如果发生在非亲属中还会更贵。父母在未孩子买房子的过程中，也要考虑各种转移方式的不同，合理规避不必要多花的钱!

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