365淘房锤锤 买房子到底买的是什么？配套？学区？物业？品质？未来？
在众多可选择因素里，买房子就买大品牌，这是一部分人的想法。从徐州市场开始火热起来，进入徐州市场的房企越来越多，不仅有我们比较熟悉的融创、碧桂园，还有中南、正荣、金地、金茂、雅居乐等房企，这些房企渐渐开始活跃在徐州的市场上。造就了徐州多盘繁荣的场面，可是，徐州的楼盘依然是超级难买。
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首先，要确认的是，徐州的房价持续稳涨，是毫无疑问的。
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从国统局发布的最新数据就可以看出，徐州的房价涨幅从去年中开始有所下降，但还是压不住徐州一路稳涨的趋势。从去年开始，虽然徐州两次颁布限售政策，可是对于卖方市场的调控力度还是很弱。
其次，能选择大的开发商，就不要选择小的。
说句实在话，现在大多数房企所建造的房屋质量与房价大涨之前，真的是不可同日而语。面粉、面包的不断涨价，会不断压缩中间的建安成本。但是买小开发商的房源要承担的风险更大一些，比如买房过程中本地房企的暗箱操作，建设过程中的资金链可能会出现断裂，后期交房之后的物业质量，很难有比较好的保证。而大房企一般会更注重品牌口碑，但一般他们都是追求楼盘快销，回款的速度要快。快销的楼盘，定价都不会太高。
最后，买房时，买纯新盘才是刚需的最佳选择，尤其是首开，定价都比较“实惠”，是整个项目定价最低的批次。
据365淘房数据中心的不完全统计，盘点了大部分房企在徐州的在售项目，包含了已经拿地没有开发的项目。包括了万科、保利、旭辉、华宇、碧桂园、融创、弘阳、中骏、雅居乐、正荣、领地、华润、荣盛、中海、美的、蓝城、南京金茂、上海建工18家房企。
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徐州合作开发的的项目越来越多，以上统计的50盘/地块，就有14家楼盘是确定为合作开发的。
项目总数前三甲万科、中骏、美的
在不完全统计的50盘/地块中，万科、中骏、美的项目数量是当之无愧的前三甲。
万科占据了8项目，有1个全新的地块是铜山茅村2018-5号地块，目前还没有什么动静。剩下的7个项目中，有两个纯新盘，万科翡翠湖山、万科弘阳结庐（与弘阳合作盘）。万科翡翠湖山是中南杏山子大三角B地块，杏山子大三角AC地块为旭辉地产、中南置地、水利地产三家合作，旭辉操盘雲珑府。
万科目前在售的房源价格都是较高的，属于改善类人群可以选择的。
中骏在徐州操盘了5家全新盘，璟悦、丽景府（中骏、金地商置、弘阳合作盘）、中骏云景台、中骏柏景湾 、金水湾（中骏、沪彭合作盘）。除了中骏柏景湾暂时没有推盘的节点，其他4盘都将会在下半年开始推盘。
璟悦7月7日上午9点开始验资，验资金额80万。璟悦总共有4栋楼，408套房源，全部精装交付，毛坯限价11000元/㎡。
美的目前在徐州的项目有5个，美的雍翠园、美的·观棠（与金地置业合作盘）、美的云熙府、美的公园天下、美的乐城，其中还有一个项目，旭辉今年5月16日在鼓楼区 2018-36号老物资市场站东侧地块，据业内人士透露，该地块旭辉、美的联合开发，美的操盘的项目。如果成真的话，美的将会有6项目同时开发。
房企们的拿地速度快，销售出去的速度也是很快，像璟悦、丽景府这种体量较小的楼盘，很可能会一次性开完全部房源。
12个新项目未定案名
目前徐州至少有12个项目未定案名，包括有万科茅村的1块地、保利在茅村的2地块，暂时都还没有动静。旭辉在鼓楼拿下的“最高楼面价”地块，将由美的操盘。正荣在7月份刚拿的2018-38号华东机械厂一期A地块。领地在贾汪拿的两块地，后期也会和融创合作开发。
华润在经开区拿下的2018-11号和平路东延北侧地块，暂时也没有动静。荣盛城的2018-10卧牛山首开区A-7地块，据悉可能将会规划为荣盛城4期。2018-21号米山地块地块，可能会是荣盛与华润一起合作开发，由华润主操盘。
蓝城在铜山将操盘原为硕锋拍下的的铜山2018-4号地块，目前该项目的案名也没有确定，但应该很快有动静了。南京金茂在铜山2018-1号地块，目前规划已经出来了。
找准自我定位 选定合适的流量盘
首先，你要确定自己的属性。
1、如果你是刚改人群，北区有中海北阎窝地块的两盘，中海九樾、万科弘阳结庐。两个楼盘打造的都是低密度低密度多层社区，装修的档次也较高一些，据传万科弘阳结庐的装修标准将会是3000元/㎡。
西区有融创两盘在售，云龙湖南岸有上海建工的海玥南山，都是居住环境不错的楼盘，且海玥南山的户型面积比较大，低密度多层是主力。
在南区雅居乐的娇山府打造的也是低密度低密度多层社区，位于娇山湖景区的周边，追求自然环境的可以选择。
在东区的话，万科的项目是改善首选，万科翡翠之光前期的价格已经到了14000元/㎡以上。中骏的丽景府项目都可以看，一次可能推完6栋住宅，户型面积有103、118、133㎡。
2、在意价格的纯刚需。
中骏的金水湾项目，纯新盘，目前已经有了预估价格，大概在8000-9000元/㎡，会在8月首开高层1#、2#楼，为32层，两梯四户，98-109㎡。小区的体量也较小，高层也只有6栋，抓住首开的机会，还是不错的。
还有旭辉的雲珑府，首开的限价在10000元/㎡以内，区位不错，首开户型为95、102㎡，还是比较符合纯刚需的要求。走量的楼盘，首开的价格一定是最低的，要记得抓住机会。
3、在意周边配套的刚需。
在交房之后，希望生活成本不要太高，周边配套最好能满足基本的生活所需。荣盛花语城，自带配套，还在矿大商圈。
旭辉铜山的江山御项目，也是距离矿大校区较近。周边的小区比较多，生活氛围很浓厚。
4、喜欢低密度多层可是钱不多，那在铜山区的娇山湖板块就有更多的选择了 。
比如碧桂园的凤凰源著、梧桐公馆、湖悦天境等盘都可以成为选择。湖悦天境上一批房源的价格大概在9000-10000元/㎡，在低密度多层中还是较便宜的。
房企扎堆 市场的混乱由谁来承担？
大量的供地，大批量的房源会上市，徐州市场一定会带来一定程度的混乱。现在已经存在的倒卖房源、房号的行为，已经是屡禁不住了。前几天，东区某盘出现购房者全款都没有买到房源，泪洒售楼部现场，在徐州引起了一阵不小的波动。
不管该盘是否存在违规操作的行为，这显然已经成为徐州买房乱象的一个缩影。希望进入徐州市场的各位房企大佬们对徐州的刚需们仁慈一些。在徐州卖房子不是卖完就走，而是要一手抓房屋质量，一手维护品牌尊严。多一些真诚，少一些套路。
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