365淘房 桥桥 徐州房价是不是合理？存不存在虚高的问题？
这个问题一提出来，就会有很多朋友说：
“肯定不合理啊！那么贵！”
“房价肯定高啊！一个月才挣多少钱？卖那么贵！”
不合理的理由千千万，但国际上和国家里有一套评判房价是否合理的标准！
徐州市区目前房价是否合理？存不存在价格虚高？看完这组数据或许你就懂了。
今天，我们就用国际方法来分析一下徐州的房价！
租售比
租售比是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。国际标准的租售比应为1：200至1：300； 比值越高，说明房价中的投资需求越大。
如果租售比低于1:300（即1:400，1:500，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1:500的情况下，需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；
而如果高于1:200（即1:100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
数据来源：中国房价行情网、安居客
通过上图中徐州市五个区的租售比数据分析，我们可以看出，徐州的租售比已经很低了，这意味着房产投资价值相对变小，不太适合做投资了。
此外，在我们的印象中，房价和租金是成正比的，房价高的房子，租金也会相应高。但其实现实并非如此，或者说，不完全是这样。
咱先来看一下2018年4月徐州租金分布图与房价分布图：
图片来源：中国房价行情网
2018年4月徐州租金分布图
图片来源：中国房价行情网
2018年4月徐州二手房房价分布图
从以上两图很明显可以看出，房价高的地方，租金未必就高。尤其是徐州南区那部分，原因也不难理解，住房考虑的因素与租房考虑的因素还是有很多不同之处。比如说舒适度，很多人——尤其是“土豪”，买房时都会把这一点看得很重，注重小区的绿化率、是否有噪音等等，但租房人考虑的首要因素就是——租金，以及距离工作地点是否足够近。
接着来看一下热门区域对比租房vs售房：
首先是2018年4月份徐州租房热力图：
图片来源：中国房价行情网
从上图中可以看出，最受欢迎的主要还是集中在鼓楼区、泉山区和云龙区。
图片来源：中国房价行情网
把图放大我们可以看到，鼓楼区的热门板块也就是市中心板块，众多企业汇聚于此，提供了相当多的工作机会，所以广受租房者欢迎也是在情理之中。
云龙区的热门板块无疑是云龙万达附近，目前该区域配套成熟，衣食住行娱皆可满足。板块内有万达写字楼和绿地城市广场两大商务区，聚集了不少工作人员，大多数人也希望住的地方能和工作地近一点，比较方便。
图片来源：中国房价行情网
南部的热门板块则是依托于教育资源和商圈，主要集中于矿大文昌校区、万达广场和大学路周边。铜山万达自上年开业以来，带来集聚效应，不少年轻人选择在该区域租房。
接下来咱再来看一下2018年4月份徐州售房热力图：
图片来源：中国房价行情网
很明显，售房热门区域与租房热门区域几乎是重合的。其实这是理所当然的事情，租房热门板块几乎也就是各区商业、教育等资源比较集中的区域。如果买房是为了自住，在这些地方生活显然比较便捷。如果是为了投资，这些区域更是升值潜力区。所以说，这项租房数据对于买房人来说还是颇具有参考意义的。
房价收入比
房价收入比，房屋总价与居民家庭年收入的比值，可以计算出不同地区家庭购房的难易程度。其计算公式是：
标准的房价收入比为4到6之间。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可以视为泡沫区。
在2017年上半年全国100个大中城市房价收入比排名中，徐州以比值8.6排名33位。也就是说一个徐州家庭要不吃不喝8.6年才能买得起一套房子！
数据来源：职友集
据网络2018年5月份统计数据显示，徐州平均工资5230元/月，比如说一个家庭两个人月收入1.046万，一年12.552万，那么8.6年就是107.95万，这还是在不吃不喝无任何消费的情况下。如果买一套100平的房，107.95万除以100，那么这里的房价大概为10795元/平，10795元以下的房价都算合理。
据上图显示，2018年5月徐州平均房价为9551元。貌似看还算合理。
但实际差别有些严重，大部分人的月薪也就是3000-4000元，算8.6年不吃不喝，小两口也就61.92万-82.56万，如果买一套100平的房的话，房价在6192元/平-8256元/平，对比徐州现在的9551元均价就不怎样合理了！
当然谁也不能不吃不喝攒8.6年，大部分都是动用上一辈的资产用“四个钱包”或者甚至“六个钱包”买房！毕竟房子不是生活的全部！
二线城市房价综合对比
到底徐州的房价是不是虚高，我们还可以根据最新的全国30个二线城市房价的租售比与房价收入比进行比较。
数据来源：中国房价行情网、安居客
由上图可看出，在2018年5月份全国二线城市房屋租售比排名中，我们以升序方式排列，徐州位于第11名。（租售比数值越大，说明该地区房子越值得投资。）
数据来源：安居客、职友集
由上图可看出，在2018年5月份全国二线城市房价收入比排名中，我们以升序方式排列，徐州位于第7名。（房价收入比数值越大，说明在该城市购买一套房子的年限越长。）
要想房价回归合理有三种途径：房价下跌、租金上涨或者收入增加！
房价下跌有点很难，现在基本不可能突然下跌到以前的低房价水平了。第二种途径就是提升租金，只要租金提升了，那么泡沫自然就去掉了，但是租金是纯市场化的行为，要让租金增长，必须牵扯到收入提升，假设你在徐州一个月3000收入，拿出2000租房还活不活了！
所以合理需要时间，目前认为要达到房价合理，还是需要一段时间，并且是徐州经济正常发展的情况，如果徐州人民收入持续提升，工资都翻个倍，那么徐州的房价也就合理了。返回徐州365淘房>>
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