别怪我没告诉你 贷款买房就是在赚钱！
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说到买房，问题来了，钱呢？贷款还是全款？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？下面小编为你详细的铺展开，教大家get一些不得了的“技能”。
一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。对于这种人，我只想说，我们来做朋友吧！
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建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。（PS：徐州目前还没有开放混合贷款政策哦）公积金贷款现在的利率调整后，5年期以下贷款利率为2.75%，5年期以上贷款利率为3.25%。商业贷款也在6%上限，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，这是为什么呢？你猜~你不猜的话我后面告诉你。
二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
先来举个例子，地点坐标：徐州，总房款100万，首付30%，商业贷款：4.9%（5年以上），商业贷款70万。贷款30年的话，等额本息的总利息是63.7万，等额本金51.6万，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。但是我们换位思考，投资的利息只要大于4.9%，假如现在主流P2P平台7%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于7%，那我们的资金又多创造了2.1%的利息，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于4.9%的投资，不用着急还银行贷款的。提前还款，自由选择权在你手上。
三、等额本息or等额本金
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首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。但是，真的是这样吗？其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率4.9%，则月利率为0.4083%。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1）第一个月还款利息为：100万*0.4083%=4083元，则第一个月的实际还款额为4167+4083=8250元。
（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.4083%=4065.99元，则第二个月的实际还款额为4167+4065.99=8232.99元以此类推等额本金下20年共还款约149.2万元，共支付利息49.2万元。
2.如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率4.9%，月利率0.4083%，则每月还款额（含本、息）为6544.44元。
（1）第一个月计算出的利息同样为4083元，第一个月只归还了本金6544.44-4083=2461.44元；
（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2461.44=997538.56元，则第二个月应还的利息是4072.94元，即第二个月归还的本金为2471.5元以此类推等额本息下，20年共还款约157.1万元，共支付利息57.1万元。
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了，想想是不是就很开心？！
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结论：建议选择等额本息的还款方式。买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容的。
四、哪类人适合提前还款VS不用提前还款
建议提前还款的类型：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧，失眠的那些夜银行可还不了你。
3.最后这一类是高人，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，抱大腿抱大腿抱大腿（重要的事情说三遍）！
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建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率5年期以上才3.25%，某宝的投资都能填一大半了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.9%、3.25%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱给自己。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率了。
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总结：首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在经济学家都相信“通胀比通缩好”。所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。So，你懂的，时间与金钱的比重才是最值钱的！与君共勉！
说了这么多关于贷款、利率的事情，是不是把小伙伴们绕晕了？有没有什么工具能帮我们理清所有思路呢？答案当然是肯定的，小编不藏私，偷偷告诉你们一款超好用的APP，365淘房APP，小编自己用的得心应手哦！
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