365淘房锤锤 今年虽然受到疫情影响，一些项目的销售量下降，但是徐州的土地市场却是异常的火热，尤其是鼓楼区今年出让的地块，真的是让人震惊！
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三年卖出20宗地块 刚需变改善
2018、2019年徐州鼓楼区出让的住宅地块并不算多，三年的供地计划远远没有完成。但是从这三年的供地情况来看，这个区域已经从一个刚需必选的区域逐渐转变为一个改善区域了。
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2018年的地块目前都还在售，容积率低于2的，做低密产品的只有鼓楼紫云府，主要是低密度多层和别墅，目前售价15200元/㎡。其他基本都是高层或者搭配一些小高层、低密度多层产品，比如四季连城就是一个刚需买的比较多的楼盘，中南中山府的主要目标群体也是刚需和刚改。其他的楼盘比如德信君宸和旭辉美的天阙、新城玖珑湖主要是徐州市中心内的高端人群，但也是以高层为主。
2019年鼓楼区共计出让7宗住宅地块，其中4宗地块已经确定了案名，2020年年中基本可以首推，还剩余的3块地预计可以做两个项目。
再来看看产品类型的变化，天辰的占地面积比较小，主要是做高层的大平层产品。绿城诚园是高层、小高层的组合，户型面积段105-143㎡，据悉放风价会达2万+，是市中心的改善房源无疑了。
另外几个项目，德信未来之翼、万科中山都会已经确定会做小高层产品，金辉2019-34号杨庄居住地块，建筑限高≤54米，未来也只能做18层以下的产品。
剩余新盛的两宗地块，建筑限高≤24米，低密度多层产品无疑。而新盛这两宗地块未来的售价可能会对标鼓楼紫云府的价格了。
再来看看2020年至今，已经售出的地块，6宗地块中有4宗是容积率低于2。
广州华筑置业2019-63号大孤山A-1地块建筑限高≤54米，金科2019-109号徐运新河东C地块即金科博翠府建筑限高≤54米，都是会做18层以下小高层产品。
新城2019-67号海洋馆东A地块、新力2019-106号海洋馆东B地块都是建筑限高≤24米，世茂2019-107号丁万河B地块、中南2019-108号丁万河C地块都是建筑限高≤27米。再加上新盛的两宗地，也就是说九里海洋馆附近的地块都是低密度多层产品。
12宗低密住宅待推
再来看看，鼓楼区已经进行推介但并未挂牌出让的17宗住宅地块中，就有12宗容积率是低于2（包含2）的地块。
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在九里龟山附近的地块，龟山8-1地块、龟山8-2，8-3地块、江山体育场馆北商住地块、海洋馆东C地块、辛山西地块等，都是龟山附近的地块，未来在这个区域周边以旅游和低密住宅为主了。
楼面价上涨飞速 低密住宅拉高房价
2018年，鼓楼区住宅楼面价平均值5663.14元/㎡，其中楼面价超过5000元/㎡的地块共计4宗。其中就有当年的地王项目，旭辉美的天阙，11324元/㎡。
2019年，鼓楼区住宅楼面价平均值已经提升到6284.15元/㎡，其中楼面价超过5000元/㎡的地块共计5宗。其中2宗地块是市中心的项目，拉高整体均价。
截止到2020年4月9日，鼓楼区住宅楼面价平均值为6267.52元/㎡，且已经没有市中心的地块了。且同一片区的地块，比如龟山6-1地块地块楼面价5500元/㎡，隔几个月2019-106号海洋馆东B地块的楼面价就涨到8196元/㎡了，3000元/㎡的楼面价，就把整个片区的房价抬高至少6000元/㎡。
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在鼓楼区的供地计划里，还有大批位置比较好的住宅地块没有推出，且低密项目占的比重更大。
能把一个刚需区域彻底的变成改善区域，你觉得谁的功劳最大呢？
还有想聊的，欢迎来咨询~~
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