陈淮支招去库存：一定要和发展租赁市场密切结合
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著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮 |
365淘房 陈秋野 2016博鳌房地产论坛现场直击 8月12日，2016年博鳌房地产论坛精彩继续，上午论坛的主题是：“资本与市场篇：金融与地产”，著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮以“去库存进程中的房地产市场与行业”为题进行了主题演讲。>>>365直击博鳌:改变的力量 2016博鳌房地产论坛
他指出在去年末的中央经济工作会议上特别强调今年去库存是一个重要的任务，出发点是正确的，但他认为去年末在提出去库存化、去杠杆化的时候，对去库存化的问题估计得过于严重了，对于分化的问题估计的严重不足。
而对于该如何去库存，陈淮则给出了4点建议：
第一，和城市结构的调整相结合。去库存化中分化问题本质上仍然是这样一个二三线、中小城市、小城镇发展严重不足导致的。如果简单地加大沿海超大城市的供给，在去库存化中消除这种分化，差不多在向全社会发出一个政府在号召人们更多地向特大、超大城市涌入的信号。我们一定要把去库存，着眼于中长期的大中小城市的协调发展放在眼里，作为去库存化的政策组成部分。
第二，去库存一定要和发展租赁市场密切结合。发展租赁市场是去库存必不可少的一个最重要的环节，这一点从去年末的政策体系中已经明确地提出来了，但是可惜的是在2016年，我们没有看到在发展租赁市场上，像去年末中央经济工作会议明确提出的那样，采取太多的明显举措，比如说鼓励个人和自然人多购房，持有住房，作为租赁的业主这样的政策，以及在相应的税负体系上也没有明确的指向，以至于我们的媒体到今天还在三天两头热潮房地产税，你赶快把房子抛掉吧，政府马上要对第二套、第三套房收重税了，这都是误解，都是政府需要明确站出来加以解释的地方。房地产税的功能很多，首先是把间接税转变为直接税为主的税负体系，和调房价没有关系。第二就是动员闲置资源，提高资源的利用效率，绝不是说简单的惩罚富人，如果没有人买第二套房，租赁市场怎么发展？租赁市场既是去库存化的重要途径，又是合理配置住房资源、提高资源利用效率，满足中低端群体住房需求必不可少的组成部分。去库存化和大力发展租赁市场密切结合。
第三，去库存化要和鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求密切结合。从十二五起，我们重视住房保障体系，重视建保障房，在十三五开局的时候，我们又提出这个保障房建设要和棚户区改造更密切地结合起来，但是无论是十二五期间的3600万套保障房，还是十三五期间的棚户区改造，都是低端群体的保障含义。作为市场化的去库存，又不是简单的鼓励那些富有的人群或者充裕的货币作为投资需求，来占有这些资源，一定要努力地使它们尽可能多地和普通人民群众的住房条件改善密切结合。改善性需求不是简单地把这些房子卖掉，而是把这些房子卖掉的同时，使更多的人民群众分享房地产业和市场化、城市化发展带来的好处，更多地享受居住条件改善这样的一个收益。
第四，去库存化要和风险的合理配置密切结合。不是让一些国企把房子买下来持有着，那就叫去库存化了，房子还是闲着的。实际上房地产业的风险转嫁到国企，或者国企的债权人（银行）的头上，这并没有实现我们所说的风险合理配置，实际上市场化本身的机制就具有风险自然的、均衡的配置的问题。我们目前的间接融资方式，实际上就是一个风险集中的方式，不能够把风险合理地配置在业主、开发商，以及市场的投资者头上，直接融资就是在开发商和业主与货币提供者之间，除了银行之外，增加另外一个承担风险的投资者群体，比如说发债券，比如说上市，当然房地产业更多的适合的是债权融资，而不是股权融资，因为房地产业自身并没有太多的固定资产，虽然他买的地和房子在其它的步骤是整合资产，但是在开发商手里只是一种流动性资产。返回徐州365淘房>>
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