田明：南京房价不可能涨上天 土地泡沫比房价更离谱
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365淘房对话朗诗集团董事长、朗诗绿色地产有限公司董事局主席田明
365淘房 潘莹 “我在有些场合下不好说实话，那就少说话，不说话，但至少不能说谎话、昧着良心的话。我觉得这种市场，房价这样涨法是不对的，这样持续下去涨也是不可能的。”2016年博鳌房地产论坛现场，朗诗集团董事长、朗诗绿色地产有限公司董事局主席田明侃侃而谈，这位沉稳、谨慎的朗诗创始人，有着南京人特有的耿直与自信，这也影响着朗诗的企业风格，低调稳健，勇于探索新的商业模式，在差异化竞争中摸索出属于自己的一条路。
南京房价不可能涨上天
和田明交流的这个下午，刚好遇到南京出台房地产新政，涉及到首付比例的提高和土地出让模式的调整，其中达到最高限价90%的出价条件下，开发商需现房销售这条规定，被认为是非常严厉的政策。对此，田明的评价是“很有趣，游戏越来越好玩”。
在近一年的疯狂上涨中，南京楼市已逐渐沦为资本的追逐场。尽管有专家认为货币超发并非此轮房价暴涨的元凶，但在田明看来，实体经济的不振、股市的萎靡，使得原先一些本不属于房地产的货币流入其中，尤其是进入到热点的一二线城市，加上银行目前仍将房贷业务当做优质业务在做，大量的加杠杆来满足投资购房需求，房价被推高，形成了很大的泡沫。
不过即使如此，田明认为南京的房价也不会涨到天上去。“一套动辄大几百万的房子，有多少人有能力来接盘？尽管南京的经济不错，对周边城市也有一定的吸附能力，但持续的热销能力毕竟有限，当房价上涨到一定高度，比如会导致成交量的下跌，事实上南京房价已经开始出现了一些市场自发调整的迹象，到访量、成交结构也在收窄。”
很少有大老板愿意冒着死的危险去硬抢这么高价的地
说到高房价，无可避免的要说到高地价。在田明看来，土地的泡沫比房价泡沫更离谱，“在某些城市，地价上涨的速度显然超出了未来一段时间内房价上涨的速度，也就是说这个时候你以这个价格买地，在未来一个合理的开发周期里面，你是没办法赚到钱甚至要亏本的。”在今天上午的演讲中，著名经济学家樊纲抛出犀利观点，“别怪地价高，那也是你们开发商自己拍出来的”。那作为开发商，田明又是如何看这个问题的呢？很直白，很少有几个大老板愿意冒着死的危险去硬抢这么高价的地。
田明认为，此轮地价暴涨，既有宏观层面的货币流向原因：人往哪里去，哪里的资源稀缺，钱就往哪里去；同时也有着微观层面的原因：一是国企央企的推波助澜，其背后有大量的资源支持，加上很低的融资成本，无所畏惧。二是大房企中区域公司和总公司的利益博弈、信息不对称，也造成了冒进的拿地冲动。
田明说了一个很好笑，却听来有点可怕的故事，“我们有几个开发商有一次吃饭，20几个人，结果有个人问了一句话，大家都在摇头。他问的是，你们现在买地时还做可研报告么？大家都摇头说不做了，现在地价比房价还高，已经没有可研的必要了。现在开发商拿地连可研都不做，都不管有没有可行性，最后比的是什么东西，我也不知道。”
职业经理人拿了地，亏本了，可以拍拍屁股走人，但作为企业创始人的田明，显然更加谨慎。
朗诗不进红海 黄金时代的地产开发模式已经过时
拿地的谨慎是朗诗轻型化资产战略的体现之一。在田明看来，房地产1.0时代的主流开发模式是七个字：住宅、零售、高周转。但这个模式是不可持续的。中国房地产的交易量在2013年时已差不多见顶，如果这个时候开发量还在急剧增长，那么消化空间在哪里呢？
田明认为，目前的房地产行业已经进入到典型的红海，朗诗的判断是我们不应当去进入红海，因为竞争越来越激烈，对手越来越强大，关键商业模式却还是老的模式。这位自信的商人幽默地说：“我觉得现在的很多地产商，包括一些排在朗诗前面的房企，我看着他们时都带着一种怜悯的眼神，你们在走一条老路，明明没几天走了，为什么你们还走得那么开心，不想改变呢？
朗诗一直在谋变，从早期绿色住宅的差异化产品战略，到思考怎样用差异化的产品优势、技术优势，从住宅进入更宽的领域。在商业模式上怎么脱离1.0的模式，换一种游戏玩法，提高自己盈利模式的专业程度。这也是这么多年来朗诗一直低调稳健的原因之一。
希望能做中国的“铁狮门” 下半年在南京会有十七八个项目
他山之石可以攻玉，在谋变的道路上，朗诗也一直在学习。据田明介绍，朗诗从欧洲学到了绿色环保技术，从美国学到了房地产的金融和商业模式。在美国地产商开发的项目里，平均的权益是30%，到今年年底，朗诗所有的开发项目平均下来，权益也能达到这个数字，赶上美国市场的平均水平。铁狮门在美国投资的一个项目，总的权益资本比例5%都不到，但最终利润可能会达到40%。铁狮门的专业能力主要在投资能力、开发能力、金融能力、持有运营的能力、可持续发展的能力，它也是朗诗的对标企业，朗诗希望逐步从1.0的住宅零售快周转商业模式向铁狮门这样的专业能力发展。
这两年的土地市场上，鲜少看到朗诗独自拿地的身影，但他们在南京的动作从未停止。据田明透露，朗诗目前最主流的模式是小股操盘，以前是攒足了钱出去拿地，还得顾虑着不能超过预算，现在却灵活得多，收入也比以前更多，投资收益、服务费、超额分成等等，盈利点更加丰富。今年下半年，预计朗诗在南京将布局十七八个项目。到今年年底，朗诗的整体利润构成中，新模式和传统模式的占比，将会达到5：5，今年260-300亿元的销售收入中，也将有一半甚至以上来自别的股东的销售收益。
中国的绿色“铁狮门”，或许就在并不遥远的将来。返回徐州365淘房>>
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