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调控未停，“大招”一个接一个。
就在8月10日，住建部官网发布了一则非常重要的文件，让很多徐州人的拆迁梦或将破碎。
来源：住建局
虽然文件还在征求意见阶段，但其中内容和方向已足够清晰。城市更新可以，但要严防大拆大建。
具体如何严控？房产君给大家划了5个重点——
1、严格控制大规模拆除：违建和危房可拆，但不得大规模、短时间拆除城中村，不成片拆现有建筑。
2、严格控制大规模增建：老城区更新单元（片区）或项目内，原则上拆除建筑面积，不能大于现状总建筑面积的20%，拆建比不宜大于2。而且不能突破老城区原有密度强度。
3、严格控制大规模搬迁：不大规模、强制性搬迁居民，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
4、老旧小区将告别大拆大建模式：保持老城格局尺度，不集中拆迁、大规模拆迁，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场，以后更多的将是微更新。
5、探索可持续更新模式：不能搞过度房地产化开发、不能片面追求规模扩张，鼓励由“开发方式”向“经营模式”转变。
每一条都是重磅！以后，城市更新方向，已经明确！
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PART.1
流动性差！价格上不去！徐州的老破小，大量堆积！
近段时间，徐州二手房贷款越来越难，尤其是对部分高龄的二手房甚至开始停贷，不难发现“老破小”的流动性已经很小！
说不定以后想要尽快过户，买老破小只能全款，贷款购房几乎成为奢望。
从房产君统计的数据中可以看到徐州是不缺老破小的。
在某二手房网站平台上，整个徐州的二手房市场，挂牌量27346套，而15年以下房龄仅有10822套。
也就是说，徐州现在有大量的房龄超过15年的小区挂牌，正在寻找买家。
不光是量大，房产君还发现，哪怕是市中心板块的老破小，除了个别小区，单价依旧徘徊在一万出头，你要是不在乎楼层甚至几千元就能入手。
相比周边的次新房以及在售的新房，价格都能达到2w+，这可不止是翻倍的差距。
比如最近传出拆迁消息的矿南小区（东区），地段配套一样的区域，这两年很火的网红小区海尔滟澜公馆的挂牌单价为29265元/平米，而矿山南村（矿南小区）的挂牌均价为16856元/平米左右，有的房源才只要9871元/平米！
可以发现随着时间的推移，这些老破小的房价基本还是维持在原有的水平，这对于正在通货膨胀的市场而言，是致命的。
这就好比十年前的100块对比现在的100块，能买到的东西已经不一样了！
PART.2
徐州老破小的三大弊病！买房人望而却步！
老破小价格上不去，很多原因可能就是生活体验感越来越差。相比次新房，新房产品，老破小建设的时间早，普遍存在规划的不便利性。
1、密集的房屋，采光很差。
徐州老城区有很大一部分小区，都是之前单位分的福利房，所以很难有空间的规划。基本都是房贴着房，围合式的。
这就让很多业主的房子采光变得很差。
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2、停车难，没物业，私密性差！
密集的老旧小区，停车位显得异常紧张，小一些的老旧小区回来晚点就没有位置停车，只能停在路边或者小区门口，很容易被贴条；而大一些的小区虽然有的已经划出专门的空白区域让车辆停放，但有时也会因为狭长的道路，密集的车辆，出现剐蹭。
现在很多老破小都是散盘，没有专门的物业管理，安保无法得到保障，随意进出，私密性也很差。同时没有物业管理，楼道脏乱差的情况也会很明显。
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3、加装电梯困难，高层住户生活不便!
徐州老破小还有一大弊端是没有电梯，这对于居住在高层，家里有老人的家庭来说，出行非常困难。
虽然现在也有一些老旧小区在推进加装电梯的利民设施。但是，加装电梯可不是一笔小费用，这对于低楼层的住户来说，抗性很大，费用是一方面，同时也有可能会影响到低楼层的采光，一般低层的业主很难同意！
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PART.3
教育改革还有多远？徐州老破小，未来怎么办？
相信看到之前的价格，有网友会说XX小区能卖两三万，价格已经超过徐州很多新房了，那你又怎么解释？
房产君想说这样的房源的确有，但大多是那些依靠施教区好、房屋户型面积小的房源！更关键的是这类房子和徐州老城区众多的“老破小”大军相比，真的是九牛一毛！
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另外，也正是由于这种畸形房价的出现，近段时间，全国多个城市都在遏制这类房产的价格。
从7月初北京西城区全面实施多校划片区开始，一石激起千层浪。再到7月底深圳“推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。”
这部分房子遭受到了很大的打击。而没有学校的加持，老破小或将被迫裸泳。
再看徐州市场，且不说徐州是否会实现多校划片区，就拿现在徐州集团化办学来说，从深远的意义上，集团化办学其实是在逐步解除老破小对于教育市场的优势。所以，这两年你会发现，随着徐州集团化办学普及，徐州很多区域都有了“名校”的牌子！
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另外，徐州近年来也正在发力“旧改”！今年还发布了《市政府关于印发2021年徐州市城镇老旧小区综合整治工作方案的通知》，计划整治老旧小区55个，投资69822万元！
旧改的好处，是能解决居民的生活配套问题，比如水电、煤气、道路，再加上社区的服务性设施，都会很齐全。
但是，延伸到房子本身，很难提升居住体验，就像房产君所在的民富园，在2016年已经完成了旧改，但是仍然有业主去官方反应一些问题，希望可以再次改建！
来源：云龙区政府官网
所以，旧改是可以改变一些生活配套，但与现在的新房小区相比，还存在很大的差距，尤其是一些问题很难解决，就比如户型、装修、采光、生活场景等等。
正是因为如此，房产君建议大家买这类房子之前一定要考虑清楚，实地调查一番，不然很可能会后悔。
最后跟大家探讨个话题：你觉得怎样可以拯救正在失去生命力的老破小？
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