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6月28日，徐州终于迎来了地铁3号线的正式运营！这条跨越了徐州南北的地铁线路，对于人们来说，有着重大意义。
地铁1号线，开启了徐州的地铁时代；地铁2号线的到来，开启了徐州的换乘时代；而地铁3号线的到来，真正开始把徐州的东南西北串联起来，形成了一个路网，三网并联，让人们的交通出行方式和效率发生了改变。
同时，地铁作为一个利好，也会使得徐州部分片区得以受益，尤其是3号线的首末站，下淀片区和高新区片区！今天，我们先来聊聊下淀片区。
PART.1
实探地铁3号线，这个地方的人气真不赖！
地铁3号线开通后，去下淀就更加方便了，房产君在下午6点左右实探了一下地铁3号线的情况。
乘坐1号线到了徐州火车站站，正好可以换乘地铁3号线。到站后，发现不少人是准备去坐3号线的，上下车的人真的不少。
下淀站是3号线的首末站，与徐州火车站站中间只隔了一站白云山，白云山站过了后就开始有空位了。
从地铁口出去，地铁口旁边包括对面，都有这种被绿网遮住的地方。地铁口不远处就是公交站台，非常的近，周边也有很多小商铺。
PART.2
区域翻新，下淀片区的机会来了！
现在提到徐州的下淀，总感觉这个地方会缺少一些具有代表性的东西。商业、教育、文旅等方面，好像没有太过出彩的地方。
不过也可以理解，毕竟下淀是徐州的一个老工业区，以前有不少重工业，在三环内，也很难再找到这样的地方。但是，其东邻金山桥开发区，西邻老城区，还接着东三环，地理位置是很有优势的，而且生活氛围比较浓郁，工厂也陆续迁出，就是缺了点机遇。
所以，之前就有市民询问鼓楼区政府信箱，问下淀片区之后进一步发展的方向会是哪里？
在官方回复中，首先提到的成绩就是地铁3号线一期的建设运营，和3号线二期工作的相关推进。同时还表示，已组织编制了土地成片开发方案并报批，下一步将结合成片开发方案对该区域剩余片区分批次启动实施，瓦房村片区已列入今年年度征收计划，计划近期组织房屋摸底调查，适时启动征收工作。闽商汽车园片区正在稳步推进项目前期准备工作，同时下淀南、北片区计划结合定销房配套建设同步进行实施，逐步推进完成下淀片区的整体改造。
要知道，地铁因为其容量大、速度快又很准时的优点，成为了很多市民出行的优先选择，对市民生活的多方面产生了影响，从而出现了“地铁效应”。
一条地铁线路的首末站的选取，肯定是有它的道理的。说白了，很多情况下，首末站是官方想要大力发展的地方。
比如早年间，上海地铁1号线从徐家汇延伸到了莘庄。后来，莘庄就如同按下了加速键一般，从农田变成高楼大厦，商业集聚。
有例子在先，再看看下淀片区的接下来的规划，貌似也印证了这一点！
十四五规划中，提到了要加快下淀新城等功能区建设，形成“两区三城”的空间布局，下淀就是其中一城，未来应该会有很大的改变。
1、首先是商业部分
徐州的传统商圈基本上就是彭城广场周边，聚集度是非常高的，中央商场、彭城壹号、金鹰、金地、苏宁广场，还有正在建设的德基广场以及未来可能要建设的新太平洋百货等等，商业业态成熟且丰富。
但随着地铁的开通，在地铁线路的交汇处、首末站，甚至是沿线，都可以布局形成新的新兴商圈。
实拍图
对于下淀来说，目前还是比较缺乏大型的商业综合体项目，如果想要逛街的话只能去周边的商圈。但在十四五规划中，下淀片区会成为鼓楼区的商业中心之一，这对于带动提升片区的消费能力还是很有益处的。
就如同上海莘庄，前前后后建设了多个商业体，体量加起来超百万方，莘庄商务区也填补了当时区域内的空白。下淀片区，在未来可能也会如此！
2、其次是区域人气
大力拆迁，成片开发，转型升级，这三个算是下淀片区的关键词。特别是拆迁，也是官方回复中反复提及到的一个词，如瓦房村片区、闽商汽车园片区等。
等下淀片区的拆迁工作结束后，根据规划，是要形成一个集商业、产业、住宅、环境等多方面升级发展的地方，新建的住宅区应该不会少。
随着城市的发展，市区土地供应量的减少，购房者是在不断向外溢出的。相较于一些较为偏远的地方，下淀片区离老城区会更近一些，区域的优势较为明显。
而区域想要发展，除了一系列的规划落地之外，还得需要人气集聚。地铁就像是一个指路牌一般，潜移默化的引导购房者把目光投向下淀片区，有了人气，有了规划，片区受益程度也会提升。
以上可以看出，地铁3号线的建设起到了一个信号的作用，而且它带给人们生活方面的好处，仍然不可忽略。
PART.3
片区处于房荒状态，或成新“改善”板块！
下淀片区的面积很大，然而，区域内目前是处于房荒的状态，没有在售的项目。之前这里的楼市很火爆，就比如美的乐城，是个全款都难买的项目，而现在已经上房的中昂朗琴，也是每次都低调卖完。
可以说，下淀片区是一房难求的，很可能就是看中下淀片区的楼市，所以才会有开发商愿意在这里高价拿地！
二手房方面，下淀地铁站附近多为铁路宿舍，其他小区价格较高的为润家香花畦，均价12463元/㎡。
虽然周边二手房小区的价格不算高，但是根据其位置以及之前的土拍楼盘价（江山云璟楼面价8000+）来看，未来下淀片区还是有希望成为徐州又一改善板块的。
等拆迁完，估计又会有一波集中供地，到时候就精彩了！
整体看来，作为地铁首末站的下淀片区，政策和规划已经有所倾斜，未来等下淀新城彻底建成，会是徐州的一个亮眼区域！
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