365淘房锤锤2019年的徐州楼市，注定会有一些变化的，比如刚需类型的房源会慢慢退居二线，改善类型的房源会成为市场的主流产品。
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在徐州市场上，小面积段房源的典型代表是鱼先生的社区，不过这个小区即将卖完了，已经进入了最后的清盘阶段。徐州的纯新盘上市也多是一些大户型精装房源，刚需可选择的余地已经不多。
我们对改善的理解和定义，通俗的说法是90㎡以上的房源是就可以成为改善住宅，其实现在的改善住宅要想满足一家五口以上三代同堂的居住需求，宽敞三室一定是最基础的标准，面积怎么也需要110㎡左右，再加上二胎家庭越来越多，四室的需求也会更多。
其次，改善房还要考虑周边环境和小区环境。项目如果处于闹市的中心，周边交通繁杂，人生鼎沸，推窗即是车马人声，再好的户型也架不住糟糕的环境啊。小区内部人员的素质也会影响生活的品质，邻居都是高素质人群，摩擦少，解决小区内部问题的效率也会变高。
第三，配套，也是改善房需要重点关注的。小区的周边是否有很好的配套资源，包括商业、购物、医院、教育等资源。教育肯定是很多父母在购置改善房时最关注的，还有周边是否有便捷的购物环境，也都很重要。还有周边的市政规划是否有不利于居住的建设，是否公园、绿地充足等。
因为徐州购房市场的发展，大户型渐渐成了趋势，大三室、四室房源成了很多人喜爱的房源。东区和西三环附近是改善住宅最多的区域，可是在南区和北区这样的刚需区域，也有地缘性客户或者资金有限的购房者希望能淘到合适的改善房源。
改善房源将改写北部刚需印象
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在徐州北区，主要是鼓楼区，在2019年会有很多新盘上市，鼓楼紫云府已经在1月份开盘，户型比较大，第一次开盘主要卖118㎡和138㎡。
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（鼓楼紫云府138㎡户型图） |
138㎡的户型已经算是一个比较宽敞的户型了，且这样的低密度多层户型一般都是一梯两户，居住的体验感绝对不错。鼓楼紫云府所处的位置位于米山周边，东边是万科城的大片生活区，可以说鼓楼紫云府的自然环境还不错，基础生活配套比较容易满足。
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（鼓楼紫云府效果图） |
万科弘阳结庐、中海九樾已经到了销售末期，剩余的房源不多，二环边上，背靠九里山脉，也都是得了自然环境的利好，且附近还有徐州植物园，大片的植被。不过缺点还是有的，太靠近二环北路主路了，声音环境可能没那么好。
四季连城锦宸、四季连城望悦、四季连城拾光、泽信公馆都是2019年北区的重点楼盘。
四季连城锦宸、四季连城望悦、四季连城拾光三盘在西三环和北三环的交叉口，本是一整块土地被分割成了4个项目，分别由金地、金茂、万科、红星4家联合开发。
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（四季连城三盘区位图） |
这三家楼盘中，拾光和望悦两家都是做的小高层和高层产品，户型面积有刚需可以选的89、92平米，也有改善可以选择的120、135平米。
锦宸规划有低密度多层+高层，是三个项目里改善房源最多的，低密度多层有113、128㎡两种户型，从一般低密度多层规划上来看，还是比较保守的面积。
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（四季连城锦宸效果图） |
泽信公馆主要是做高层+小高层的房源，面积是比较中规中矩的，95、105、115、125㎡是刚需+刚改的组合，不过周边有龟山汉墓，还规划有龟山小镇项目和海洋极地世界项目，对北区未来的发展中会是不小的影响力。
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（泽信公馆效果图） |
南区风景独好低密度多层扎堆
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在铜山这个刚需扎堆的区域里，也有不少改善的房源，还有一些纯低密度多层的社区和叠墅项目。
江山御、中骏云景台都是高层+低密度多层的配置，既照顾了刚需，也补充了南区对改善房源的需求。
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（中骏云景台130㎡户型图） |
颐居隐山观湖的总建面有98万方，小区很大，分为三期开发，主要有高层+小高层+低密度多层，基本都是分开的，低密度多层改善部分在小区的东南方向，是光照最好的地方。也是比较符合高低配小区的配置。
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（颐居隐山观湖的效果图） |
美的雍翠园、娇山府、湖悦天境都是纯低密度多层社区，娇山府和湖悦天境都是在凤凰山风景区附近的楼盘，自然环境好很多，据说那边的温度会比市区的温度低2度。
楚河金茂府、凤凰源著这两个小区都是低密度多层+叠墅的搭配，凤凰源著还是限价地块，均价为12565元/㎡，楚河金茂府价位就相对高一些了，价格区间为16050-26635元/㎡。
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（楚河金茂府效果图） |
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（楚河金茂府148㎡户型图） |
、铜山南区的改善低密度多层其实有一个共同点，户型较大，单价较低，位置较偏远，主要是依山或依水而居，占据环境的最好优势。一般这些地方的房源，都不具备较好的投资性，自住还是可以的。周边的配套资源主要依赖于自身所建的社区商业，这就有一定得局限性了。
虽然铜山的改善盘不是徐州最有市场的，但是未来还是可期的。
买房的过程也是大浪淘金的过程，真正能适合自己的资金和居住需求的房子才能被称为好的房源，买房切记要摆正买房的初心。
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