楼面价3285.9元/㎡！北三环住宅地块被中南底价成交！
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12月20日，2018-55号地块挂牌，底价成交，被中南拿下！
总价66000万元，楼面价3285.9元/㎡！
总出让面积为73799.65㎡，容积率为2.0-2.5，建筑密度≤20%，绿地率≥30%！
土拍档案
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该地块于2018年的11月12日挂牌，一个地块总共分为两个部分，一个住宅部分，一块是教育用地，根据已经给出的规划公示可见，将会一座建幼儿园。
A-1住宅地块总出让面积为73799.65㎡，容积率为2.0-2.5，建筑密度≤20%，绿地率≥30%，起始价为66000万元，目前该盘的楼面价已经达到了3285.9元/㎡，预计将于12月20日15时拍卖。
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在出让须知里有2条值得注意：
（1）A-2地块需由竞得人建设幼儿园，幼儿园建设成本已从地块土地出让金中扣减。幼儿园应与主体项目一期同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用，建成后产权无偿移交辖区政府。
（2）A-1地块装配式建筑面积占总建筑面积的比例不低于30%，且不低于5万平方米，装配式建筑单体预制装配率不低于50%，其中预制装配率Z1计算项不低于20%，成品住房面积占总开发面积的比例不低于30%。若采用装配式钢结构建筑建设，预制装配率达到60%以上。今年未开工的要达到当年市政府对装配式建筑及成品住房的要求。
小区周边的环境其实并不算好，比如缺少配套、商业、学校等，所以在出让条件里会要求自建幼儿园。
还要求该小区有一定的装修房，比例不少于30%。但是根据徐州6月份新政，从2018年10月1日起，城区新出让或划拨住宅项目用地上的新建商品住宅（别墅除外）要全部按照成品住房建造。那是不是说，在新政之外，还可以有例外？
目前该地块的楼面价已经是3285.9元/㎡，不管拍卖的时候溢价率是多少，已经可以达到该区域目前的楼盘均价了，再加上若有装修成本，好像很轻松就能抬高房价。
这真的是一盘大棋啊！
去探地的时候正好是下午，地块已是净地状态，周边没有居民，只有快速路与城北客运站的现场还在施工中。
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（2018-55号地块东南角加油站） |
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（2018-55号地块旁交警队） |
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（2018-55号地块旁在建徐沛快速路） |
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（2018-55号地块周边） |
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（2018-55号地块西侧在建城北客运站） |
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（2018-55号地块周边主要交通道路） |
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（2018-55号地块周边厂房） |
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（2018-55号地块周边安置房项目） |
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（2018-55号地块南侧三环边绿地） |
除了正在建设中的城北客运站外，2018-55号地块目前周边的配套可以说几乎为0。
医疗欠缺，学校欠缺。商业则需要一定的等待期，城北客运站是集齐了交通和商业为一体的大型商业综合体，可以填补这一部分的空缺。
交通目前也是欠缺，周边虽有公交站台，却没有公交车通行。
目前在建的272徐沛快速路预计能在2020年实现全线通车，地铁2号线的始发站——新台子站，预计会在2020年实现通车。
这些交通条件的优势都是潜力股，基本是把最有利的地铁交通放在了家门口。如果有刚需在北区置业，地铁绝对是很有吸引力的。
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周边目前多是一些工业园区和物流园区，以及拆迁安置住宅区，商业住宅并不多。
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周边的新小区主要有两个，港利上城国际和苏宁悦城。这两个楼盘都已经卖了两三年了。港利上城国际是属于铜山区的楼盘，体量比较大，共有90万方，目前只开发到第三期。下一批房源预计均价8800元/㎡左右。
还有苏宁悦城也正在推盘，之前一直是卖毛坯房源，价格在8000元/㎡上下，最新的加推计划是可能加推装修房源，预计价格在10000元/㎡。
这两个新房小区的住宅价格对于2018-55号地块的价格只能做一个参考，在大环境差不多的情况下，这两个楼盘曾有过一定的涨幅，目前想要过万，就只能增加装修成本。
但是2018-55号地块的交通条件是更有利的，在未来3-5年的配套上也会更占优势。
鼓楼区土地加推的脚步在加快，北区崛起的口号用的也越来越多，北区拆迁的区域也多了，在此时去北区拿地的房企都是有一定的野心和预见性的。
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