365淘房：蓝黑色的夜
虽然不想这么说，但是数据显示徐州的新房和二手房依然处于微弱上涨的状态。
数据来源：国家统计局
于是很多人会问：徐州房价什么时候才能涨到头？上限又在哪里？
所以，小编就按照收支盈余这个指标来算一下徐州理论上的房价上限。（算法依据老蛮数据透析站提供的房价上限算法，仅供参考）
收支盈余是城镇居民在维持生存的必须消费之外，可以拿来进行其余消费的部分。
这里假设的前提是一种极限情况：城镇居民将其收支盈余，全部用于支付当年度的房贷。
并且这种假设比较极端的前提是：首付部分必须依靠啃老，个人只需要承担按揭就行了。
是不是有点丧心病狂呢？没办法，如今，普通买房人单凭自己的力量根本买不起房。
根据2017年徐州市国民经济和社会发展统计公报，2017年城镇居民人均可支配收入30987元，城镇居民人均生活消费支出18234元，收支盈余12753元。
富裕人群的收支盈余为：30987×4-18234=10.5714万元。
根据人口统计数据徐州平均每个家庭户的人口为2.94人。按照家中有一位富裕人群，其余为普通收入人士。
这样富裕家庭的的收支盈余为：10.5714万元+12753元×1.94=24.7513914万元。
理论上的最高年度按揭款支付能力，月均可还贷2.062万元。
这就是极限了，过了这个极限，高收入人群也会被压榨的一干二净。
接下来就来算一下，如果一个家庭月均可还贷2.062万元。可以承受的房价水平是多少？
以购买100㎡新房，首付3成，贷款年限30年，贷款利率上浮20%，基准利率4.9×1.2=5.88%为例。
通过反算，把买房当做生活的全部，首付掏空父母的钱包，不再进行其他消费，没有生病没有应急金额，徐州可以承受的房价上限约为49760元。
当然这样极端的算法下，意义并不大。因为这是实验情况下的“理想环境”，而在买房这件事上，根本没可能。而且富裕人群在其中起到的作用是一己之力拉高整个家庭的还贷能力。
根据专家指出的在中国现阶段，最适宜的房价水平，是居民将其收支盈余的60%用于支付按揭款。如此，也还能剩下4成的闲余资金，不至于将市民的棺材本都压榨干净。
还是以徐州为蓝本。25万（约）的富裕家庭收支盈余×60%=15万（约），则比较合适的月供额为1.25万。由此反算徐州比较适宜的房价水平。
根据与前面相似的前提条件，徐州能够承受的比较适宜的最高房价水平，是30100元。
而值得注意的是，在这样的价格水平上，购房群体依然被限定为占据着大多数社会资产的富裕家庭，并需要其将6成的收支盈余拿出来供房。
而且月供1.25万在徐州其实已经是极其高的负担水平了。一般0.45万的月供水平已经算高的了。更不用说对那些普通家庭来说，一般的月供都是2000多元一个月。
事实上我们还需要考虑的一个因素是在徐州的不同区域或领域，由于经济发展水平不同，居民的收入水平差异很大，因此房价的承受能力也不一样。
这次按照老蛮的房价上限公式算了一下徐州富裕阶层对房价的承受能力，说实话自己也被震惊了。
但是必须指出的一点是“房价上限”作为一个极值的存在，并不是均价，更多的是房价天花板一般的存在。
当不动产成为中国国居民的主要财富，房价已经成为丛林法则一般的存在。教育、交通、医疗配套好的区域房价高，买得起就能享受得到优质的配套。
房价，就是区域的生活、商务、景观等配套资源的综合体现。徐州能否撑得起房价？它摇摇晃晃的起来了，接下来就看人口、经济、基础设施、政策这4根柱子能不能一直撑着它了。
希望徐州的基础条件，产业竞争力，基础设施，人口注入量，随着时间的推移，能够支撑起目前的高房价。
毕竟，真正为高房价买单的不是少数的富裕家庭而是千千万万个普通买房人。
（参考资料：《“房价上限”实用计算公式》老蛮数据透析室· 老蛮在此、《2017年徐州市国民经济和社会发展统计公报》。本文仅供参考，不构成买卖依据，据此入市风险自担）
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