365淘房锤锤刚需都说买房难，其实楼市参差不齐，价格高的就高的太离谱，连售楼部的大门都不会进，可是价格低的又被踏破了售楼部的大门了!
（阅读前提示，滑到最后有惊喜）
延伸阅读：徐州最新房价阶梯图！9盘将首开！低价盘卖一套少一套！
其实换个角度，从卖方市场来看，观看徐州楼市现场的一二，生存不易，每一家开发商都应该且卖且珍惜。
爆炸性折扣！昔日“地王”首开优惠6个点！
日前“地王”华润欣欣路地块已经确定案名为【华润置地崐崘御】，4月26日已经领取了第一张预售证，首开房源为华润置地崐崘御5、8、9、13#，预计5月9日开盘，首开的价格也已经公示了，12749-14555元/㎡。
近日传出，该项目将会在首开时，变相降价？
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据悉，该项目目前的优惠政策已经放出来了：认筹可以享受总房款的1%优惠，认购可以享受总房款的2%优惠，开盘3-5天后签约可以享受3%的优惠。那么也就是说，目前华润置地崐崘御的价格是按照最高94折的优惠来打折的，也就是单价12000元/㎡起售。
以13#1单元105室为例，单价12749元/㎡，室内面积95.27㎡，总价1214597元。打了94折的折后总价为1141721.18。最低能节省48583.88元。
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(华润置地崐崘御公布的13#部分备案价格表) |
另外，在项目正式对外释放开盘信息之前，华润置地崐崘御就曾与徐州的大型企业进行过企业内购的活动。
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根据上述优惠协议，可以看出，华润置地崐崘御给大企业的优惠会在上述的所有优惠上再多加1%的优惠。
还记得2017年5月最后一天，徐州经历了一场史上最最最最漫长的土拍，历时6个半小时，当然，这个时长也被华润自己再一次刷新了。(2018年4月28日，华润花了9个半小时，437轮报价，以10.41亿拿下东区2018-11号地块！)
5月31日，欣欣路地块，历经765轮竞拍，以216730万元的成交价被华润拍得，溢价率高达241%，楼面价为7186元/㎡！中间国土局土拍网站历经多次挂掉，可见竞拍的激烈程度!
当天的土拍盛况相信很多关注徐州楼市的网友都还得记得，所以华润欣欣路地块一直备受关注。土拍结果出来当天，周边的楼盘也都是笑疯了，还纷纷制作飞机稿以示祝贺。
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当时也曾有人预测，该盘首开应该会定价在20000元/㎡以上，可如今的定价12749元/㎡起，还打了个折，这个结果算不算是个意外呢？
或者说，政府限价卓有成效？
在全款优先，首付靠后的徐州楼市，竟然还会有楼盘首开就打折的，这真的是一个是一个…奇怪的现象了。
其实，华润置地崐崘御不是近期第一个打折出售的高端盘了，还有前段时间开盘的万科翡翠天御。
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（万科翡翠天御高层2、4#楼3月24日开盘现场优惠） |
万科翡翠天御高层2、4#楼3月24日下午开盘，2#楼价格14332.4-16693.53元/㎡，4#楼价格14724.89-16944.43元/㎡，共计272套房源。成为万科翡翠天御的金卡会员或者翡翠联盟会员及会享受优惠一次性付款都可以享受总购房款1%的优惠，最高优惠可以达到总房款的2%。虽然这个优惠条件较高，但也算是优惠了。
许久未见得优惠价？原因会是什么呢？
在徐州的市场上已经很久没有过优惠价了，这会是一个楼市“冷却”的信号？
一般来说，在楼市整体热度未减的情况下，会出现打折楼盘，其实可能是有以下几个方面的原因。
1、该楼盘公布的首开价格并未达到预期的市场热度，也就是说，很多人不买账。
2、该盘对自己的预期信心不足，首开的定价不敢高出太多，否则后期会更难卖。
3、蓄客不足，只能通过变相的降价来拉客。该盘周边的楼盘定价普遍不高，本身地理位置不算特别优越突出的情况下，比周边高出太多，会有“曲高和寡”之感，出钱买房的也都不是傻子。
徐州近期的楼盘会在拿下预售之后的很快就开盘，可是华润置地崐崘御却在14天后才不慌不忙的“准备”开盘…这其中能让人遐想的空间实在是太多了。
从期待→犹豫这中间究竟经历了什么？
12749元/㎡起的定价，对于徐州的多数购房者来说，这不是一个容易就做好的决定。
买房的时候首先会参考周边楼盘的价格，被很多购房者咨询过，华润置地崐崘御的定价明显高于周边的多数楼盘，它究竟是为何卖能卖这个价格的？还是说，顶着“地王”的头衔就一定要卖高价？
小编也整理了华润置地崐崘御周边房源的价格，来看看。
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华润置地崐崘御周边的新盘已经不多了。恒大滨河左岸在1月清盘，清盘时的价格为10000元/㎡，精装房，就在华润置地崐崘御的对面，当时觉得贵，现在来看，真是良心了！
荣盛花语城，也是万元上下徘徊的价格。还有金地拿下的丽景府，最低楼面价为4060元/㎡，因为首开毛坯限价9800元/㎡，预计会加个2000元左右做精装修产品。
周边的二手房，主要集中在东南郡、御景湾附近，价格也是10535-13160元/㎡之间。
华润置地崐崘御的毛坯价12749-14555元/㎡，对比来看，确实是高了一些。
有的楼盘打折打到手软 有的楼盘必须全款
华润再次打开徐州市场，就选择了最特别的方式——成为“地王”，赚够了关注度。现在华润即将首开，又爆出了如此具有爆炸性的开盘优惠，确定这不是一种营销套路？
高端盘屡次出现打折的情况，但是徐州低价盘却一次次的被刷屏似的要求“全款优先”！
荣盛花语城35#楼5月5日预选房，均价9980元/㎡，全款优先。
美的乐城23、25#4月30日开盘，均价8970元/㎡，全款优先。
美的公园天下高层7#、9#4月23日开盘售罄，均价8199元/㎡，全款优先。
保利合景珑湾二期20、22# 3.30开盘，均价10080元/㎡，全款优先。
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就连商业办公房源都要全款优先了！！！
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越来越多的低价楼盘不仅没有了折扣可以打，首付的要求越来越严苛，全款的人群也会被高看一眼，早已没了公平可言。可悲的是，刚需，也只能在这些盘中间被来回摩擦，挤压成团，抱团也未必能取暖。
徐州“限房价、竞地价”11个月，是否真的有效？
徐州在去年发布了房产新政：当竞价达到最高限价仍有多家竞买的，将中止公开竞价，公布竞价地块房屋最高销售限价，采取“限房价、竞地价”方式确定竞得人。
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华润拿下的欣欣路地块正是在限价前拿下的地块，之后徐州出让的多宗地块已经被限制了首开的价格，所以后来也就少再出现像华润欣欣路这样的“地王”了。
比如，目前已经确定案名为“丽景府”的2017-20号地块地块，2017年10月24日金地商置2.38亿拿下，最低楼面价为4060元/㎡，毛坯就限价在9800元/㎡。
多宗新挂地块也的都是被限价销售，可是4月27土拍，被荣盛、泽信分别拿下的2018-21号地块和2018-22号地块却因为多次被流拍而取消了“限房价、竞地价”的方式。是地块实在不被看好，还是徐州土拍会有新变化？
徐州6.2发布的房产新政曾规定：房地产开发企业应向物价部门申报销售的商品住房价格，申报价不得高于周边地块同类产品住房的价格，经物价部门核算后进行价格备案。
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华润置地崐崘御的初始定价明显是高于周边价格的，再次打折是不是一种“妥协”手法呢？
华润定价合理与否，刚需也早已没了被压榨的空间
商品房售价主要由土地成本、建安成本、税费以及其他不可预期费用、各种保证金、利润等组成。
华润拿地时的楼面价已经是7186元/㎡，备案定价为12749-14555元/㎡，现在的折后均价为11984-13681元/㎡。
也就是说，华润最终在楼面价的基础上增加4798-6495元/㎡的各种成本+利润，这个是否还有得赚？按照房产圈的普遍说法，楼面价+5000以上才是有利润空间的房产开发，但是也要根据具体项目的投入成本来计算，在楼面价这个基础上看，崐崘御这个定价未必有多大的利润空间，但是在整个板块上来看，价格仍是稍高一些。
那么，你可以来投票了， 华润置地崐崘御到底值不值得买？
还有什么想要咨询的，欢迎扫描二维码微信交流。:）
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