一文读懂鼓楼8大热盘 优势痛点一针见血！

365淘房李爱学 在买房面前，大部分的购房者都是一个选择困难症患者，看了这个不错，那个也挺好，犹犹豫豫，一直拿不定准主意，这很正常，因为每个楼盘都有自己又适合劣势，金无足赤，楼无完楼，十全十美的东西，不存的。所以大家在买房的时候也没有必要去追求各方面都符合自己预期的楼盘，这样，只能说明都没到，或者有这样的盘，你钱达不到，今天，李爱学就给大家评测一下鼓楼区的热门在售楼盘，分析其中利弊，也许对您的购房有些许帮助！

鼓楼区板块众多，分化严重

鼓楼区作为徐州最古老的城区，区域划分也几经变迁，像金山桥开发区虽然隶属于鼓楼区，但是一般都是独立盘点，所以本篇也没有把开发区的项目计算在内。鼓楼区根据商业、道路、以及历史原因和主观原因，主要分成了市中心板块、鼓北板块、鼓东板块（主要为响山路、下淀路、子房山、四道街附近），而鼓北主要是过去的九里区演变而来，从中又分了许多小半块，比如说奔腾大道板块、九里山南板块和九里山北板块。

目前的情况看，鼓楼区的在售楼盘主要分布在市中心和鼓北这两处，市中心的房源优势很明显，但是价格也远超鼓楼其他板块，无论是商业、配套还是教育资源都很不错，但是目前来看，市中心板块的房源，一是价格高，二是都为大户型房源居多，导致购房门槛不是一般刚需能接受的。

鼓北板块是刚需的天下，房源多数都在七八千左右，而且小区的体量都很大，随着中海的入驻，九里山南将迎来大开发，而山南的二手房和山北的房源价格差别还是很大，目前山南的二手房，一万一、二的不在少数，而山北的二手房源，除了万科城，价格还是比较低的。

鼓东前几年，房源还是很多的，现在的话，仅剩两家在售，分别是中昂朗琴、美的乐城，而且中昂只有最后两栋待售了，该板块位置很微妙，处在鼓楼区、开发区以及云龙区的交界处，板块内老房子很多，各种铁路宿舍和老旧小区，光四道街和地下道附近就是一大片，道路也比较拥挤，响山路、地下道那是徐州出了名的堵，各种堵的你服服的。

市中心虽好，但是门槛也高

目前鼓楼区的市中心板块，在售的热门房源主要有三家，分别为华润绿地凯旋门、美的云熙府以及风尚米兰，其中凯旋门和风尚米兰都是尾盘了，即将售罄清盘，而美的云熙府是纯新盘，目前还在预约中，工地还处在地基阶段。

风尚米兰：市中心房源的老将了，从风尚自由城，到马路对面的风尚米兰，作为徐州本土房企，可以说是出类拔萃的了，目前来看，房子的口碑也不错，尤其是风尚米兰一期，无论是单元会客厅还是绿化和物业都是不错的，也是徐州本土房企开发项目中，少有能做到真正人车分流的楼盘（电动车也不能进入小区内部），这一点值得表扬，商业配套方面，除了市中心商圈，距离最近的就是鼓楼广场了，就在项目的北侧，未来周边的发展还是不错的。

地铁方面，处在2号线二环北路站和庆云桥站的中间（距离二环路站更近一些），算是准地铁房吧，道路符合市中心的路况的一贯作风，就是堵！而且一期南侧距离铁道有些近，家里有婴儿的要注意了，小编朋友原来住的挺好，没发现什么异常，但是生完小孩后，一过火车，小孩就容易醒，让他注意到了这个问题。目前风尚米兰，仅有11号楼大户型房源在售，均为现房！两梯两户，户型有199和206平米两种！均价14000-15000元/㎡，预算够的客户，买一套还是不错的，毕竟是现房嘛。

华润绿地凯旋门：尾盘在售，估计还有个几套顶层房源，大户型，相比较凯旋门一、二期，三期的好处就是靠近故黄河，可以说是河景房吧，周边兵工路商业街的配套也已经初具规模，该有的都有，便利店、菜市场等生活配套还是比较齐全的，要说缺点，就是购房门槛过高，而且都为高层项目，低楼层房源的日照肯定要差一些，而且密度不低，但是无奈人家位置好啊，位置是房地产最基本的因素，也是土地价值的关键，所以项目还是很保值的。

美的云熙府：市中心屈指可数的纯新盘项目，位置在凯旋门一期的对面，隔着一条兵工路，凯旋门二期的旁边，地块不大，所以项目的房源也不多，目前据了解，项目正在验资，首批预计推2#、3#， 2#楼户型面积170㎡， 3#楼中间户84㎡， 边户140㎡，预计11月底12月初首开！项目位置和凯旋门大差不差，不靠近主路，会稍微安静一些，而且貌似是装修房源，所以价格预计要比凯旋门略高一些，项目后面（西面）是“四监”，这是该项目的一个劣势，必经有些人还是忌讳这个的，但是“四监”估计也呆不了多久了，搬迁是一定的，毕竟位置那么好，建个监狱有点儿可惜了，但是谁又能确定呢？

鼓东房源稀缺，两盘都在三环边

鼓东的目前在售楼盘还是很稀缺的，在过去的几年还是有不少项目的，比如御山雅苑、国泰品山名邸等项目，目前该板块仅有下淀路的美的乐城和中昂朗琴两家，该板块地处开发区、鼓楼区、云龙区三区交界处，有因为有火车站和汽车长途客运站，所以该板块道路相当拥挤，尤其是上下班高峰期，更是苦不堪言，几个大堵点，分别是火车站、和信广场附近，四道街、地下道附近,以及响山路附近。

中昂朗琴：该项目是主城区不多的低密度社区，房源都是低密度多层和小高层，这种类型的小区，居住体验还是不错的，目前该项目还有最后两栋小高层房源就收官了，加推房源为小高层3#、6#，共计209套房源，户型面积95㎡、108㎡、118㎡，居住舒适是项目的最大亮点，而且旁边就是高架，开车的话还是比较方便的，但是由于位置比较尴尬，又没有大型商业和小区，所以过去很少有人去这个地方，所以导致感觉比较“偏僻”，其实位置还是不错的，目前来说，配套是项目的劣势，周边目前以各种4S店居多，商业十分欠缺，主观观感上还是不是很好。据了解，项目对面，未来规划有五山公园，可以是给主打宜居项目的中昂增色不少，地铁方面，最近的是下淀路地铁站，步行约15分钟左右，也是个遗憾吧。

美的乐城:地处下淀路，下淀路这个地方，过去在市民中的口碑可不是很好，主要原因是，下淀路北侧是大片的二九宿舍等老小区，南侧是下淀村，也就是城中村，各种自建房和平房，观感很差。但目前下淀路南侧的城中村正在拆迁，加之又通了地铁，未来的发展不可小觑，而美的乐城位置在下淀路的东段，靠近开发区，距离东三环还是很近的，项目即将加推1、2、6、7#四栋低密度多层及22、23、25#三栋高层，低密度多层面积为115和120㎡，高层面积为95-115㎡。

小区的购房主力军还是周边的刚需客户，小区价格合适，加上下淀路未来的规划，发展潜力还是很大的，美的乐城自身的商业加上周边的配套，生活上还是很便利的，毕竟是老城区嘛，但是，小区西边的大片圣戈班厂房可是该项目的大劣势，尤其是西侧的几栋楼距离可以说是很近了，打开窗户就能看到圣戈班的“大烟囱”，虽说排放不是污染物（蒸汽），但是那么大的、又不怎么好看“加湿器”立在旁边，不得不让人苦恼啊，圣戈班搬迁的消息释放了许久，但久久不见动静，但，小编相信，随着城市的发展，厂房迁移是势在必行的。

鼓北-鼓楼发展的重中之重！

鼓北的发展相对其他板块，还是要落后一些的，过去作为工业基地，所以商业上十分欠缺，不过随着工业厂房的废弃和搬迁，鼓北的春天也就来了，地方大、旅游资源丰富是鼓北的特点，也是先天的优势，利用好这些优势，未来的发展不可限量！

苏宁悦城：在徐州有苏宁广场背书，苏宁悦城也是卖的风生水起，遥记当年首开的时候，五千多的价格还是很实惠的。苏宁悦城项目小高层即将加推！楼栋尚未确定，面积95-115㎡左右，项目处在北三环边，天齐路东侧，项目体量不小，户型也是刚需的菜，未来还规划有苏宁悦城小学，环境方面，经过改造的丁万河还是不错的，已经开始有钓鱼的了，交通上不够便利，这也是不少北区项目的通病，就苏宁悦城来说，距离最近地铁站是中山北路的丁万河站，大概有个2到3公里，公交车要到万科城去做，这也与目前这边没有上房有很大关系，上一次的开盘均价是7000元/㎡，还是挺不错的，这一次的小高价格估计比上次也就高点有限。

玉潭花溪：从名字上就能看出来，该项目天生就有玉潭湖的优势，开发商也深谙其道，主打湖景房，把优势最大化，目前该小区3号楼在售，共计136套房源，面积在88-126㎡，均价9000元/㎡，价格比过去涨了不少，周边环境不错，除了玉潭湖，还有汉城和龟山景区、九里山景区、植物园等景点，位置处在鼓楼区和泉山区的交界处，西三环边，交通道路上还是便利的，就是目前来说，没有地铁是一个遗憾，还有就是周边没有综合体等商业配套，不够繁华，比较滞后，总体来说，宜居但不繁华。

港利上城国际：这里要先说明，港利属于铜山区，由于和鼓北太近，所以也将该楼盘计算在内，港利上城国际在徐州正北方，和苏宁悦城就隔着一个北三环高架，自然，这两个盘也就形成了直接的竞争，港利上城国际虽然前段时间，经常登上各种媒体的头条，都是一些负面的东西，但是就这个项目本身而言，没有那么差，也没有他们自己说的那么好，目前该项目二期启动预约，预计加推2#、7#、31#，其中2#为18层的小高层，7#、31#为28层的高层，目前预约需要客户提供一万定存单证明。

二期不敢说，因为还没看到，就一期来说，绿化和景观绝对在北区新房中属于优秀，楼间距也足够宽敞，不小的会所等都是加分项，而且是目前可以实地看到的，项目整体来看，体量大、绿化好、自带商业中心，但是目前商业中心的招商还没有实际招商和成型，所以先打上一个大大问号，和北区其他盘一样，交通是个通病，除了开车，其他方式都比较不便，周边也比较荒凉，多为工地和村庄。

本次给大家介绍了鼓楼区在售的热门楼盘，希望能给大家些许帮助，没有完美的盘，能满足你最重要的2、3点要求的楼盘，就可以下手了，买房子更不要问他人的建议（除了老婆、孩子），因为不要花自己的钱，去买一个别人喜欢的房子，自己开心就好，最后祝大家早日买到心仪的房源，谢谢。

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